关于印发乌鲁木齐市

加快发展保障性租赁住房

实施方案的通知

(乌政办规〔2022〕3号)

乌鲁木齐县、各区人民政府，乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）、高新技术产业开发区（新市区）、甘泉堡经济技术开发区管委会，市属各委、局、办：

《乌鲁木齐市加快发展保障性租赁住房实施方案》已经2022年6月10日市十七届人民政府第12次常务会议审议通过，现予以印发，请认真遵照执行。

乌鲁木齐市人民政府办公室

2022年6月13日

乌鲁木齐市加快发展保障性租赁住房实施方案

为贯彻落实《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）《自治区关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（新政办发〔2021〕89号）精神，加快发展保障性租赁住房，结合《乌鲁木齐市住房保障“十四五”规划》及我市实际，制定本实施方案。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届历次全会精神，贯彻落实第三次中央新疆工作座谈会精神，坚持以人民为中心的发展思想和“房住不炒”的定位，突出保障性租赁住房民生属性，扩大保障性租赁住房供给，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

二、目标任务

按照政府政策支持，引导市场多主体参与投资建设的原则，从实际出发，注重职住平衡，科学合理确定保障性租赁住房建设目标。“十四五”期间，新增保障性租赁住房套数占新增住房供应套数的比例力争达到30%，每年新增保障性租赁住房筹集数量力争达到当年商品住房新增供应量的30%，并支持专业化、规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房，形成多元化的保障性租赁住房供给体系。

三、工作原则

（一）遵循建设标准。保障性租赁住房建设适用标准按照《关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》（建办标〔2021〕19号）执行。保障性租赁住房分为住宅型和宿舍型两类，其中新建住宅型保障性租赁住房建筑面积标准要求70平方米以下户型不少于80%，建筑面积最大一般不超过100平方米；新建宿舍型保障性租赁住房建筑面积标准要求20—45平方米户型不少于80%。已经开工建设或通过现有建成住房转化的，可以适当放宽建筑面积标准。

（二）引导多方参与。坚持“谁投资、谁所有”的原则，支持鼓励国有企业、集体经济组织、园区企业、企事业单位、房地产开发企业投资建设保障性租赁住房，通过新建、配建、改建、盘活等方式，多渠道扩大保障性租赁住房供给。

（三）着重解决新市民、青年人等群体住房困难。着力解决符合条件的城市无房新市民、青年人的阶段性住房困难，对符合条件且有未成年子女的家庭，可根据未成年子女数量在户型选择政策方面给予适当放宽。为尽快解决符合条件的城市无房新市民、青年人的阶段性住房困难，在确保公共租赁住房保障群体保障到位的基础上，利用存量公共租赁住房阶段性解决保障性租赁住房适用人员住房问题。

（四）合理确定租金标准。保障性租赁住房对新市民、青年人等保障对象不设收入线门槛。保障性租赁住房租金遵循“住户收入可承受、企业经营可持续”的原则，租金标准低于同地段、同品质市场租赁住房租金，同时高于同地段公共租赁住房租金，由投资主体或运营管理主体委托第三方专业机构定期评估确定，并接受政府指导。

（五）严格监督管理。建立健全保障性住房租赁管理服务平台，与房屋产权交易、不动产登记实行大数据共享；加大对保障性租赁住房建设工程质量安全监管力度；加强对出租和运营管理全过程监督，严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策。保障性租赁住房项目采取整体确权，不得分割登记、转让、抵押，不得上市销售或变相销售，涉及符合条件的整体运营管理权转让项目，由市保障性安居工程暨保障性租赁住房工作领导小组办公室（市房管局）严格按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中关于土地使用权转让相关规定进行审核批准。

四、支持政策

（一）加大土地政策支持

1.支持农村集体经济组织通过自建或联营、入股等方式，利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；鼓励支持各区（县）统筹协调村级留用地指标，统一开发建设保障性租赁住房。经区（县）人民政府批准，建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地及村级留用地可办理抵押贷款用于项目建设。

2.支持产业园区、企业利用已取得使用权的建设用地或自有用地建设保障性租赁住房。产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比按照劳动密集型和高新技术产业型相应提高，由产业园区管理部门审核认可，控制在30%以内，提高的部分主要建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设配套商品住宅，方便职工生活，便于集中管理。

3.按照“规划引领、职住平衡”的原则，结合城市功能定位和产业布局，合理安排保障性租赁住房用地。在编制年度住宅用地供应计划时，单列新建保障性租赁住房用地计划，优先保障、应保尽保，建设用地采取划拨形式供应。依法以出让方式取得建设用地建设保障性租赁住房的，其用地性质不变，严格执行《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》中关于土地使用权出让的相关规定。

4.利用闲置和低效的商业、办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，改建为保障性租赁住房的，在权属不变、满足环保、安全要求、尊重群众意愿的前提下，按程序报批，改建完成后由市规划、自然资源、建设、房管等部门进行联合验收，验收合格后纳入我市保障性租赁住房管理平台。在改建为保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。

5.支持企事业单位在符合规划、权属不变、满足环保、安全要求、尊重群众意愿等前提下，利用依法取得使用权的土地或自有闲置用地建设保障性租赁住房，对变更土地用途及使用原划拨性质土地建设的，需依法依规办理相关建设用地手续，允许土地使用权人通过自建或合作建设运营保障性租赁住房。

（二）积极争取中央补助资金及相关税费、价格政策支持

1.积极争取通过中央现有资金渠道，加大对保障性租赁住房建设任务的资金支持力度。

2.利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，按照《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号）中“自2021年10月1日起，住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租经认定的保障性租赁住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税；住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租经认定的保障性租赁住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；住房租赁企业向个人出租经认定的保障性租赁住房适用上述简易计税方法并进行预缴的，减按1.5%预征率预缴增值税；对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租经认定的保障性租赁住房的，减按4%的税率征收房产税”的规定执行。

3.保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。

4.利用非居住存量土地或房屋改建为保障性租赁住房的项目，用水、用电、用气价格按照民用标准执行，存在混合性质情况的，应分表计量，未分表计量的，由供用双方协商混合用量比例，执行分类价格。

（三）完善金融配套政策

1.加大对保障性租赁住房建设的金融支持力度，鼓励银行业金融机构以市场化方式向建设、自持运营的保障性租赁住房主体提供长期贷款；按照“依法合规、风险可控、商业可持续”的原则，强化金融产品创新，提升金融服务质量，向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款。完善与保障性租赁住房相适应的贷款统计，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。积极推动及落实相关金融及统计政策，凭项目认定书，保障性租赁住房建设运营贷款不纳入房地产贷款集中度管控，保障性租赁住房建设运营贷款不纳入房地产贷款统计。

2.支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。鼓励企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押或者集体经营性建设项目用地使用权抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券。支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。

3.支持符合条件的保障性租赁住房项目申报基础设施领域不动产信托基金（REITS）试点融资。

五、组织实施

（一）建立工作机构。根据机构改革、人员变动情况和工作需要，成立乌鲁木齐市保障性安居工程暨保障性租赁住房工作领导小组（以下简称领导小组），明确责任分工。领导小组负责统筹指导、协调推进全市保障性租赁住房工作。领导小组下设办公室，办公室设在市住房保障和房产管理局，负责项目联合审查和联合验收工作，并出具保障性租赁住房项目认定书。领导小组各成员单位按照职责开展工作。

（二）简化审批流程。简化保障性租赁住房项目审批，建立快速审批绿色通道，提高项目审批效率，畅通各类政策性资金拔付渠道和税费减免渠道，强化保障性租赁住房项目认定书作用，项目建设主体单位持保障性租赁住房项目认定书，办理立项、用地、规划、环保、施工、消防等审批手续，实现快速办理。建立保障性租赁住房联席工作会议制度，定期对保障性租赁住房项目审批进度进行通报，对项目审批手续办理缓慢、程序繁杂，影响保障性租赁住房项目进度的责任单位，由领导小组约谈督导，造成重大影响的，报送相关部门依法依纪予以追责。实行相关各方联合验收，允许将已有用地手续等材料作为土地证明文件，不再办理用地手续。

项目认定书办理流程：

1.建设单位向领导小组办公室（市房管局）提交新建、改建保障性租赁住房项目的认定书申请，载明项目名称、项目建设或改建套数及总面积、项目地址。

2.建设单位向领导小组办公室（市房管局）提交新建保障性租赁住房项目资料或可参考资料。

3.领导小组办公室（市房管局）根据建设单位提交的报告及资料出具新建项目《保障性租赁住房项目认定书》。

4.建设单位凭《保障性租赁住房项目认定书》办理新建项目立项、规划、土地、施工图设计及审查、施工许可、建设监督和竣工验收等手续。

5.领导小组办公室（市房管局）根据新建、改建项目规划、土地等资料，核准新建、改建保障性租赁住房项目实际面积、套数。

6.领导小组办公室（市房管局）对新建、改建保障性租赁住房项目，统一纳入保障性租赁住房管理服务平台进行管理。

（三）保障性租赁住房申请及运营管理

1.准入管理。保障性租赁住房的申请，采取运营单位端口、手机平台端口、区（县）住房保障中心端口受理方式；申请人必须具有完全民事行为能力，在本市无自有住房；资格认定由各区（县）住房保障中心认定。

选房配租：各区（县）住房保障中心完成资格认定后，即可参与选房配租。选房配租采取手机端或平台端自主选房方式进行认租。

运营方式：领导小组办公室（市房管局）认定的国有企业及其他市场主体可参与保障性租赁住房运营。

2.租赁管理。承租人与运营管理单位签订租赁合同，合同期限最长不超过3年，合同期满后符合条件的可申请续租。承租期间，运营单位要加强对承租人的动态管理，承租人违反合同约定条款的由运营单位按照合同约定处理。

3.退出管理。保障性租赁住房承租人有下列行为之一的，解除租赁合同，收回保障性租赁住房，并将其行为记入信用档案，5年内不得申请保障性租赁住房。

（1）提供虚假证明材料等欺骗方式取得保障性租赁住房的；

（2）转租、出借的；

（3）改变保障性租赁住房结构或使用性质的；

（4）无正当理由连续空置6个月以上的；

（5）拖欠租金累计3个月以上的；

（6）在保障性租赁住房中从事违法活动的；

（7）法律规定或者当事人约定解除的其他情形。

租赁期满或租赁合同终止的，承租人应当退回保障性租赁住房，拒不退回保障性租赁住房的，按合同约定处理，并在适当范围内公布。

六、工作要求

（一）落实主体责任。本方案由领导小组办公室（市房管局）牵头负责组织实施。各区（县）对辖区发展保障性租赁住房负主体责任，按要求明确辖区“十四五”期间保障性租赁住房建设目标，制定年度保障性租赁住房建设计划，建立健全联动协调机制。领导小组各成员单位要按照职责分工，强化工作协调，加强业务指导，实现部门联动，形成工作合力，确保各项政策落实到位。

（二）推进互嵌式居住。保障性租赁住房房源筹集、建设、分配过程中，按照“构建各民族互嵌式社会结构，发展城镇互嵌式社区”的要求，推进各民族“区域互嵌”、小区内“居住互嵌”居住模式。注重发挥教育、医疗、生活等公共服务设施的引导作用，完善提升居住环境，为各族群众提供共居共学共事共乐的平台，促进各民族广泛交往、全面交流、深度交融。

（三）加强完整社区建设。落实住房和城乡建设部《完整居住社区建设标准（试行）》规定，结合保障性租赁住房实际，完善相应的市政配套基础设施、基本公共服务设施、便民商业服务设施。鼓励在地铁上盖物业中建设一定比例的保障性租赁住房，满足创新创业人才住房需求。

（四）加强政策宣传。通过新闻媒体加大宣传引导力度，积极宣传政策，提高企业、新市民、青年人、城市基本公共服务人员的知晓度。充分发挥舆论引导作用，营造社会广泛支持、各类主体积极参与的良好舆论环境。

（五）做好监测评价。领导小组办公室（市房管局）会同有关部门组织做好保障性租赁住房监测评价，重点监测评价各区（县）发展保障性租赁住房对于促进解决新市民、青年人等群体住房困难的成效。强化结果运用，将监测评价结果纳入租赁住房保障绩效评价考核。加强对保障性租赁住房供应主体的市场监管，全面建立保障性租赁住房市场主体信用记录，落实信用评价和联合奖惩机制，加大对未经批准擅自改变用途等违法违规行为的查处力度。

本方案由工作领导小组办公室（市房管局）会同市属相关部门负责解释，自公布之日起施行，有效期5年。